刪去耕地不得抵押規定明確居住權無償設立

　　民法典物權編草案二審稿亮點解讀

　　想成立業委會卻不知從何下手，沒人指導也沒人協助；住了十幾年，業主們想換個新電梯，但是發現表決人數不夠，公共維修基金想用卻用不了；違規在小區里飼養動物，給鄰居帶來不便，但就是我行我素；想把房子作為遺產留給兒子繼承，又放心不下自己老母親，怕到時候沒人管也沒有地方住；保姆精心照料雇主，雇主答應其死后保姆可以免費繼續住，這到底靠不靠譜……

　　生活中，遇到了上述問題該怎么辦？4月20日再次提請全國人大常委會會議審議的民法典物權編草案給出了答案。

　　降低公共維修資金使用門檻

　　近年來，群眾普遍反映業主大會、業主委員會成立難。今后，這種情況或將得到極大改變。二審稿增加規定，居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。這意味著居委會在業委會成立等方面有了法定職責。對于這一規定，中國人民大學黨委副書記、副校長王利明認為，現在雖然業主的法律地位得到了很大提高，但在相當一些地方仍出現了業主大會、業主委員會成立難、議事程序難以推動等問題，使得物權法所規定的一些業主權利難以得到真正落實。因此，加強居委會的指導，有利于解決這些問題。

　　門檻過高、使用困難，公共維修資金使用難問題由來已久。對此，二審稿進一步完善了決策程序，降低通過這一事項的表決要求，將一審稿中規定的“應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意”修改為“雙過半數”。根據一些地方的實踐，二審稿還增加規定：緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。王利明認為，從“參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主”到“雙過半數”，實際上是降低了表決通過的難度，有利于業主大會行使職權。

　　此外，為了加強對業主維權的保障，二審稿增加規定：在建筑區劃內違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道等的行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門投訴，有關行政主管部門應當依法處理。“這一規定的目的是為了加強對業主維權的保障，現行物權法規定的是民事責任，顯然還是不夠的，有必要賦予業主通過行政執法的介入等方式，對此類違法、違規行為予以糾正。”王利明說。

　　落實三權分置允許抵押耕地

　　根據黨中央有關精神和修改后的農村土地承包法，二審稿對第十一章“土地承包經營權”的相關內容作了完善，明確承包期屆滿，由土地承包經營權人依照農村土地承包的法律規定繼續承包；土地承包經營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權；流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記，未經登記，不得對抗善意第三人。同時，刪去草案第十七章“抵押權”中關于耕地不得抵押的規定，以適應“三權分置”后土地經營權入市的需要。

　　“規定耕地可以設置抵押主要是出于這樣一種考慮，農民最重要的財產就是地，如果不能流轉就等于限制了農民的財產權。為解決土地承包權流轉性不夠的問題，就有必要實現三權分置，增加流轉性。”中國人民大學法學院教授楊立新說。

　　草案同時增加規定：征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付農村村民住宅的補償費用。為了與正在審議的土地管理法修正案草案相銜接，二審稿分別在有關條款中明確集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理的法律規定辦理；宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。

　　明確居住權無償性突出保障

　　居住權是物權編草案的一個新增亮點。但是對于這一新增權利，很多人表示“看不懂”。因此，二審稿明確居住權是無償設立的用益物權，并對居住權合同的內容進行規范，從而把居住權的核心要義即保障性權利明確出來。

　　二審稿規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要；居住權合同的一般條款包括當事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、解決爭議的方法。

　　居住權作為用益物權制度，和長期租賃到底是什么關系？楊立新指出，居住權不能有償設立，否則就變成了房屋租賃。而房屋租賃是合同法問題，雖然有租賃權，但僅僅是一個債權，而不是物權，租賃合同是有償的。但是居住權是物權，需要進行登記，可以產生對抗其他權利的效力。

　　“設立居住權的時候，雙方的經濟實力一般是不對等的，是強勢一方給弱勢一方設置居住權，因此要求無償也是有道理的。”楊立新補充說。

　　本報記者 　朱寧寧