房東租期內沒收到房租原來租戶已將房子轉租

來源:海西晨報 2016-03-03 08:23 http://m.xbkwei.com/ 海峽都市報電子版

　　被拖欠了一個多月的房租后，房東阿坤才知，租戶已將房屋轉租出去，最后收到的那筆租金竟是第三方所支付。經法院判決，二房東將房子轉租的行為，對房東阿坤來說不具有法律效力。

　　【房東】

　　租期內沒收到房租

　　2012年，家住集美的阿坤與阿劼簽訂了一份房屋租賃合同。雙方約定，阿坤將其名下的一處房屋出租給阿劼開辦幼兒園，租期到2017年6月止。

　　“押金3萬元。”雙方談好了押金，并說明，阿劼若超過一個月未交納租金，阿坤有權終止租賃合同，3萬元押金歸阿坤所有，阿劼還應該向阿坤支付10萬元違約金。合同簽訂后，每年阿劼都能按時交清租金。

　　然而，2015年阿坤沒有收到租金，當他要求阿劼支付租金時遭到拒絕。阿劼提出，早在2014年6月，他就將幼兒園轉讓給了第三人小虹，2014年7月那筆租金就是小虹支付的。

　　【租客】

　　房東同意轉租房屋

　　在租金問題上，阿坤和阿劼產生了爭議。2015年8月25日，阿坤一怒之下把房屋門鎖換了，收回房屋。租金之爭從協商走上了訴訟。阿劼堅稱阿坤知曉轉租一事，但阿坤否認了。

　　阿坤要求解除租賃關系，主張阿劼應支付拖欠租金1.12萬元及違約金10萬元，押金3萬也應歸自己。

　　阿劼則稱，幼兒園轉讓時，阿坤同意將租賃合同的權利義務轉讓給小虹，此后房租由小虹與阿坤進行結算。但小虹提出，2015年7月，她已經跟阿坤進行了退租交接，換了鑰匙，結清了水電費。

　　【判決】

　　轉租行為無效

　　經調查，集美法院獲悉，2014年7月2日，阿坤收到的匯款并未體現是第三人所匯。法官認為，即使阿坤知道是第三人所匯，也不代表其同意阿劼的轉讓行為。

　　集美法院認為，阿劼的轉租行為對阿坤不產生效力，阿劼行為構成違約。

　　法院認為，押金歸阿坤，阿劼還得再支付10萬元違約金及拖欠的1.12萬元租金。

　　最終，考慮到阿坤及時收回房屋與他人合作經營，他也未舉證證明其存在損失，從公平合理角度出發，法院酌定，押金3萬元歸阿坤，阿劼補上1.12萬元拖欠租金。

　　【法官提醒】

　　房屋轉租后合同還得履行

　　從該案例中不難看出，當二房東有風險，從二房東手中承租房屋也有風險。

　　集美法院法官提醒，租戶將房屋轉租第三方，要經過房東同意。即便房東同意轉租，租戶與房東原先簽訂的租賃合同繼續有效，即租客仍應依照原先的租房合同繼續向房東交納租金等。如果第三人對房屋造成損害，應先由租戶向房東賠償損失，此后，租戶可要求第三人賠償其損失。

　　【法官有約】

　　市民黃女士：家人意外受傷，經調解獲得賠償，不料后來病情加重，再索賠遭拒，怎么辦？

　　法官：可再主張賠償，但傷者方得拿出證據證明傷情與當天意外有關系，如連續性的醫院診斷、治療憑證。審理過程中，法官還會考慮傷情的特殊性。傷者可通過鑒定確認傷情與當天意外的關聯。但值得注意的是，這個問題相對復雜，鑒定很可能不被受理。

　　其實，意外發生后，市民應當進行全面檢查、連續治療，一來不耽誤病情，二來也可排除其他情況導致的病情。

　　“法官有約”參與方式

　　市民對身邊事有任何法律疑問，都可通過“法官有約”向法官咨詢，晨報將根據案件情況為你邀請法官進行解答。市民可通過以下方式參與：

　　1.市民可直接撥打晨報熱線8080000留下想要咨詢的問題。

　　2.市民朋友可將自己的疑問整理成文字，發送郵件至fayanfgyy@126.com。

　　3.關注海西晨報官方微信，直接在后臺留下您的問題。

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